2025年上半年，广州楼市交出了一份令人深思的成绩单：总成交量近9万套，创下年内新高。然而，在这看似繁荣的数据背后，却隐藏着市场分化的残酷现实——一手房与二手房、豪宅与刚需市场正上演着冰火两重天的戏码。
一、市场数据折射的真相
上半年，广州一手房成交32861套，同比增长17%，库存去化周期缩短至21个月。6月均价突破4万/㎡，终结了长达11个月的”3字头”僵局。但全年均价仍下跌8.6%，房企不得不通过升佣金、送家电、延首付等促销手段刺激销售。二手房市场同样呈现”量增价跌”态势，成交创四年新高，同比增13%，但均价同比下降4%，挂牌量突破14万套，议价空间扩大至12%。这种”以价换量”的市场特征，反映出买卖双方博弈的激烈程度。
二、豪宅与刚需市场的两极分化
豪宅市场表现抢眼，千万级新房成交同比上涨18.76%，核心区资产备受追捧。天河豪宅网签量暴涨91%，珠江新城次新房”宁贵不贱”。海淀某10万+/㎡项目凭借国际艺术设计和15000㎡山水庭院，吸引了高知客群为”功能奢华”买单。与之形成鲜明对比的是刚需市场的下沉趋势，200万以下房源占比达46%，首付30万即可撬动市中心房产。但远郊区域如增城、花都现房库存超60%，价格较峰值腰斩，年轻夫妻198万即可安家越秀60㎡小户型的案例，折射出刚需购房者的无奈选择。
三、三大推力重塑市场格局
政策松绑成为市场复苏的重要推手，首付降至15%、利率3%大幅降低购房门槛。房票政策激活旧改市场，黄埔安置房去化1100套，天河旧改盘单月激增200套。新规产品逆袭市场，高实用率户型占比达23%，现房销售占比首超51%，”所见即所得”的消费模式有效缓解了期房焦虑。这些政策组合拳在刺激市场需求的同时，也加速了市场分化。
四、下半年市场展望与策略
市场信号显示，房价环比跌幅收窄至0.5%，触底迹象明显。但远郊风险加剧，南沙二手房价下跌15%，”伪豪宅”项目需谨慎对待。对于购房者而言，刚需群体应重点关注现房和成熟配套区域（如天河、黄埔核心区），避免远郊”画饼”项目；改善型需求则应聚焦金融城、珠江新城等核心地段的优质资产；二手房买家可瞄准挂牌超90天的房源，通过议价获取更大优惠。在市场分化加剧的背景下，”买对”取代”闭眼买”成为新的生存法则。
广州楼市的上半年表现，既是市场调整的必然结果，也是未来发展趋势的风向标。在”量升价跌”的表面现象下，是市场需求结构的深刻变化。对于购房者而言，这既是挑战也是机遇——只有深入理解市场分化的内在逻辑，才能在资产保卫战中做出明智选择。随着政策效应的持续释放和市场自我调节，广州楼市有望在下半年迎来更加健康的发展态势。