近日，商业地产界又现重磅交易，沉寂许久的万达集团再度成为焦点。国家市场监管总局披露的信息显示，一支由太盟投资、高和资本、腾讯、京东、阳光人寿组成的 “熟人团”，以股权交易形式一举打包拿下 48 座万达广场。这一交易金额或高达 500 亿元，堪称自 2017 年万达作价 637 亿元将资产包售予融创中国、富力地产的 “世纪交易” 后，万达最大规模的一次资产剥离行动。
回首万达 37 年的商海征程，董事长王健林凭借卓越的商业眼光与果敢的决策力，构筑起庞大的商业帝国。截至 2024 年末，万达的万达广场版图已覆盖全国数百城市，总数达 513 座，从繁华的一线城市北京、上海、广州、深圳，到新一线城市成都、南京、武汉，再到拉萨、乌鲁木齐等偏远城市，都有万达广场的身影。经估算，这些万达广场整体估值超 8000
亿元，成万达屹立商业地产界的坚实基石。
然而，近年来，万达也陷入了债务泥沼，偿债压力如达摩克利斯之剑高悬。为缓解资金紧张局面，万达自 2023 年开启资产出售模式。据不完全统计，过去两年间，超 30 座万达广场已被出售。进入 2025 年，资产处置节奏进一步加快，此次 48 座万达广场的出售，意味着年内万达转让的万达广场数量将超 50 座。那么，万达究竟还需出售多少资产，才能成功摆脱债务困境，实现 “上岸” 目标？
太盟挑大梁，“老友团” 合力接盘 48 座万达广场
国家市场监管总局公示信息显示，太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司、腾讯控股有限公司、北京市潘达商业管理有限公司（京东关联公司）、阳光人寿保险股份有限公司，将直接或通过各自关联方共同设立合营企业，并借合营企业之手，收购大连万达商管直接或间接持有的 48 家目标公司的 100% 股权。
这 48 家目标公司肩负着大型零售商业地产运营重任，旗下 48 座万达广场分布于全国 39 个城市，涵盖了一线城市、核心二线城市，以及部分三四线城市，区域跨度极广，覆盖范围十分全面。
在这场交易中，太盟投资充当了牵头者的关键角色。据澎湃新闻报道，太盟投资计划出资约 50 亿元认购基金次级份额，主动承担主要风险，同时有望获取超额收益；由国有大行组成的银团将为交易提供 300 亿元贷款授信；剩余 150 亿元则通过夹层融资渠道募集，以此吸引险资、产业基金等多元投资主体参与其中，为交易顺利推进提供资金保障。
值得一提的是，参与此次接盘的五位 “白衣骑士”，大多与王健林有着深厚的渊源。太盟投资早在 2024 年 3 月，便联合中信资本、Ares Management 旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司 Platinum Peony 等 5 家投资方，向珠海万达商管注资 600 亿元，展现出对万达商业运营能力的高度认可。
腾讯与京东和王健林的合作，则可追溯至 7 年前。2018 年 1 月，腾讯、苏宁、融创中国、京东与万达签署战略投资协议，共同出资 340 亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约 14% 股份。其中，腾讯出资 100 亿元，持股比例 4.12%；京东出资 50 亿元，持股比例 2.06%。此后，苏宁、融创中国因投资款问题向王健林发起仲裁时，腾讯和京东保持沉默，未参与追讨行动。不仅如此，腾讯旗下上海儒意影视制作有限公司还以 22.62 亿元价格，收购了万达电影（002739.SZ）控股股东北京万达投资 49% 股权，双方在影视领域的合作进一步深化。
阳光保险同样是万达广场的 “常客”，多次参与万达广场的收购交易。例如，2024 年 7 月，阳光人寿接手东莞厚街万达广场，为自身保险资金找到了优质投资出口。
据澎湃新闻透露，这笔 500 亿元的交易完成后，万达商管将继续负责万达广场的日常运营工作，但万达广场的所有权将发生转移，这恰好契合万达商管当下主推的轻资产运营模式。目前，该交易预计于今年下半年正式完成交割，届时，万达广场的资产归属与运营模式将迎来新的变革。
年租金收入有望超 500 亿，万达手中仍握 “好牌”
尽管万达背负着千亿债务压力，但深厚的家底让其并非无计可施，手中仍握有诸多 “筹码”。大连万达商管官网数据显示，截至 2024 年末，万达全国开业的 513 座万达广场，商业运营总建筑面积达 7090 万平方米，庞大的商业体量彰显着万达在商业地产领域的雄厚实力。
那么，这 513 座万达广场究竟价值几何？万达商业管理官方微信号 2023 年中披露的数据显示，2023 年上半年万达商管总租金收入为 263.2 亿元。评级机构中诚信国际 2023 年 6 月发布的《大连万达商业管理集团股份有限公司 2023 年度跟踪评级报告》显示，2020 – 2023 年 3 月期间，万达广场平均租金分别为 108.34 元 / 平方米 / 月、106.70 元 / 平方米 / 月、103.27 元 / 平方米 / 月、100.77 元 / 平方米 / 月，出租率分别维持在 97.76%、99.33%、98.67%、98.49% 的高位。通过《2023 年度评级报告》提供的 2020 – 2023 年 3 月万达广场总建筑面积、总可出租面积进行测算，可得出万达广场平均得房率约为 68%。照此计算，513 座万达广场的可出租面积约为 4821 万平方米。若按照租金 100 元 / 平方米 / 月、出租率 98% 进行估算，这 513 座万达广场的年租金收入有望达到 567 亿元。根据澎湃新闻报道，此次交易的 48 座万达广场，由于区域分布与业态组合差异较大，租金年化回报率预计在 6% – 8% 之间。若取中间值 7% 进行测算，513 座万达广场的估值超过 8000 亿元，其资产价值之高不言而喻。
除了可观的估值，万达广场的经营表现同样出色。万达商管披露数据显示，今年 “五一” 假期期间，全国万达广场累计销售额突破 60 亿元，客流总量达 1.3 亿人次，其中超 200 座万达广场客流超 30 万人次，较 2024 年同期增长超 10%。亮眼的经营数据充分证明了万达广场在消费市场的强大吸引力与商业活力。
财富中文网专栏作家、HuanXin 创始合伙人陈方勇曾撰文指出：“万达的品牌始终是商业地产界的一面旗帜，万达广场的主体运营足够优秀，这也使得各类资本愿意主动伸出援手，助力万达渡过难关。” 太盟投资集团首席执行官单伟建在接受媒体采访时也表示，太盟投资在中国的重要战略方向之一，便是投资头部消费企业。珠海万达商管作为全国约 500 家商场的管理者，无疑是头部消费企业的典型代表，凭借其市场领先地位与独特优势，与太盟投资的投资策略高度契合。
然而，现实的债务压力依然严峻。据企业预警通统计，截至 2024 年 9 月，大连万达商管短期债务约 439.74 亿元，有息债务合计 1725.33 亿元。在偿债高峰平稳度过之前，万达资产处置的步伐难以停歇。
事实上，新的交易或许已在悄然谋划之中。今年 3 月，大连万达商管、太盟投资等投资人联合成立的商业管理平台大连新达盟商业管理有限公司，股权结构发生显著变化。股东行列新增大连盛舸、大连盛琴、大连盛珩等 7 家公司，持股比例在 3% – 5% 不等，合计持股 27.66%，而大连万达商管的持股比例则降至 12.34%。值得注意的是，大连盛舸、大连盛琴等 7 家公司均成立于今年 2 月，除大连盛舸由阳光人寿控制外，其余 6 家均为大连万达商管的全资子公司。此番股权结构的再度调整，或许预示着王健林正为下一轮商业博弈精心布局，这些新分割的股权，极有可能成为万达未来破局债务困境的关键筹码。
在复杂多变的商业地产市场中，万达能否借助此次资产交易与后续布局，成功化解债务危机，实现企业的稳健转型与可持续发展，无疑成为业界关注的焦点，让我们拭目以待。